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Local d'exercice

 

Dans cette rubrique, vous trouverez des articles sur le local d'exercice au sens large.

Spécificités des différents types de locaux : cabinet, MSP, clinique

Et la gestion de votre local : conformité, acquisition, financement, usage, ...

 

Dossier installation. Etape 2 : Mon local d'exercice

Etape 2 Mon local d'exercice Cabinet médical dossier créer son cabinet médical

 

 

Dans l'étape 1 : définir son projet, nous avons vu comment choisir son lieu d'installation, son mode d'exercice, son secteur de conventionnement à la CPAM et les points essentiels à la constitution d'un bilan financier prévisionnel.

 

Dans cette étape 2, nous allons nous attarder sur votre local d'exercice selon différents angles.

 

 

Tous les locaux possibles

 

Selon votre mode d'exercice, votre spécialité et plus généralement de la manière dont vous souhaitez exercer, vous pourrez créer votre cabinet médical dans une ou plusieurs structures de votre choix, adaptées à vos besoins :

 

  • louer ou acheter un local dans une copropriété pouvant même être un logement à transformer en cabinet
  • acquérir un plateau à aménager dans un pôle de santé dont la construction est portée par un promoteur immobilier avec participation éventuelle d'un organisme de santé et/ou d'une collectivité locale
  • faire construire votre propre structure
  • intégrer une Maison de Santé Pluridisciplinaire ou participer à sa création
  • réaliser des vacations dans un hôpital public
  • louer des plages de disponibilités d'un plateau technique dans une clinique ou une quelconque structure privée
  • ou tout autre local de votre choix

 

Vous pouvez aussi mixer les locaux pour vos différents usages :

  • acheter un local proche de chez vous pour vos consultations simples
  • et devenir partenaire d'une clinique pour vos interventions chirurgicales qui nécessitent des conditions, du matériel et une équipe technique

 

Bref, vous avez l'embarras du choix.

Vous devrez malgré tout vous assurez de quelques aspects avant de signer.

 

 

Quelques précautions avant signature

 

Quelque soient vos chois de local d'exercice, assurez-vous :

  • Du respect des règles, notamment déontologiques (ex : non installation dans un certain périmètre après un remplacement d'une certaine durée).

De la possibilité d'exercer dans la copropriété le cas échéant :

  • Valider l'autorisation d'exercer une activité médicale dans une copropriété en consultant le règlement de copropriété
  • Si vous êtes dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans la petite couronne parisienne, de disposer de l'autorisation d'exercer dans les lieux (autorisation le plus souvent personnelle et non rattachée au local). Elle est obligatoire lorsque le local a été construit, à l'origine, pour un usage d'habitation. La demande d'autorisation s’effectue auprès du service urbanisme de la mairie et prend plusieurs mois
  • Demander les éléments prouvant un usage professionnel continu antérieur à 1970 pour être dispensé de cette autorisation.

 

 

Acheter ou louer ?

 

Pour garantir la pérennité de votre exercice dans le lieu choisi, nous vous préconisons vivement d'être propriétaire.

Il est possible d'être propriétaire en nom propre ou par le biais d'une société. L'acquisition du local par une Société Civile Immobilière (SCI) qui vous louera le local est une technique privilégiée d'organisation du patrimoine.

 

A l'inverse, nous ne recommandons pas, d'être locataire. La situation du locataire est plus précaire du fait de l'absence de protection juridique lors du renouvellement du bail professionnel. Mais cela peut constituer une courte étape transitoire, en attendant par exemple la fin de construction de votre futur lieu d'exercice.

 

En étant propriétaire, vous aurez donc plus de garanties (garantie de maintien dans les lieux, garantie contre la liberté de réévaluation des loyers en fin de bail…) tout en vous constituant une protection patrimoniale (assurance-vie sur l'emprunt, patrimoine à l'échéance de l'emprunt…) et, pourquoi pas, un futur complément de retraite.

 

 

Normes Personnes à Mobilité Réduite (PMR)

 

Un cabinet médical est un établissement recevant du public (ERP) de 5ème catégorie.

 

A ce titre, ce local doit prévoir un accès avec la plus grande autonomie possible pour tous les types de handicap (moteur, visuel, auditif, mental…) et quel que soit leur degré.

Cette accessibilité est valable depuis la rue jusqu'à la salle d'attente, la salle de consultation et les toilettes si vous proposez l'accès à votre patientèle.

 

En cas de reprise de cabinet, procurez-vous la copie du dossier Adhap de votre prédécesseur.

 

Dans les bâtiments récents, l'accessibilité est prévue par le promoteur. Vous aurez simplement à valider la compatibilité de la construction avec le nouvel usage de votre local.

 

Dans les bâtiments plus anciens, nous vous préconisons de faire appel à une entreprise d'audit qui vous accompagnera dans cette étape qui peut vite devenir compliquée et chronophage en cas de négociation avec une copropriété par exemple.

 

 

 

 


 

Vous pouvez également choisir de vous décharger de toutes ces démarches administratives, gagner beaucoup de temps et bénéficier d'un accompagnement personnalisé.

N'hésitez pas à nous consulter pour en savoir plus et définir ce que nous pouvons faire pour vous.

 


 

 

 

Les autres étapes du dossier de l'été :

Etape 1 : Définir mon projet

Etape 2 : Mon local

Etape 3 : La structure juridique

Etape 4 : Le financement

Etape 5 : M'assurer

Etape 6 : M'équiper

Etape 7 : Les formalités administratives

Etape 8 : Mes prestataires

Etape 9 : Mon organisation quotidienne

Etape 10 : Le démarrage

 

 

Faut-il acheter ou louer son cabinet ?

L'achat du local professionnel présente de nombreux avantages puisque cela permet :

  • de constituer un patrimoine négociable,

  • d'apporter, avec la propriété de l'outil de travail, la pérennité, c'est-à-dire la sécurité de l'installation,

  • de disposer de l'aménagement des locaux sans avoir à demander l'autorisation du propriétaire,

  • et sur le plan fiscal, les frais d'acquisition, ainsi que les intérêts des emprunts et les annuités d'amortissement, sont déductibles.

Il existe cependant quelques inconvénients comme tout investissement financier.

C'est-à-dire lorsqu'il est couvert par un emprunt, avec la charge, généralement à long terme, d'avoir à rembourser les mensualités en plus des charges locatives de fonctionnement. Il comporte de plus le risque, en cas de cession éventuelle, d'avoir à payer un impôt sur des plus-values.

 

On peut conclure que l'achat est une formule sûre, mais génère quelques contraintes, et correspond à un investissement à long terme.

 

N'hésitez pas à nous consulter pour échanger directement sur votre projet.

 

Comment choisir son local ?

 

En cas de création d'un cabinet médical, le choix du local professionnel est vite à l'ordre du jour. Les garanties que vous pouvez avoir quant à la pérennité de votre installation dans ce lieu ne sont pas à oublier. 

 

Que vous soyez propriétaire ou locataire, le local doit être adapté à l'exercice de la profession, de préférence dans une rue passante, proche de places de stationnement et des transports en commun. 

 

PREMIERES RECOMMANDATIONS

 

Dans tous les cas, assurez-vous :

  • Du respect des règles, notamment déontologiques (ex : non installation dans un certain périmètre après un remplacement d'une certaine durée).

De la possibilité d'exercer dans la copropriété le cas échéant :

  • Valider l'autorisation d'exercer une activité médicale dans une copropriété en consultant le règlement de copropriété
  • Si vous êtes dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans la petite couronne parisienne, de disposer de l'autorisation d'exercer dans les lieux (autorisation le plus souvent personnelle et non rattachée au local). Elle est obligatoire lorsque le local a été construit, à l'origine, pour un usage d'habitation. La demande d'autorisation s’effectue auprès du service urbanisme de la mairie et prend plusieurs mois
  • Demander les éléments prouvant un usage professionnel continu antérieur à 1970 pour être dispensé de cette autorisation.

Envolib a l'habitude de réaliser ces démarches fastidieuses mais pourtant indispensables. N'hésitez pas à échanger avec nous pour en savoir plus.

 

 

NORMES PERSONNES A MOBILITE REDUITE (PMR)

 

Un cabinet médical est un établissement recevant du public (ERP). A ce titre, ce local doit prévoir un accès avec la plus grande autonomie possible pour tous les types de handicap (moteur, visuel, auditif, mental…) et quel que soit leur degré. Cette accessibilité est valable depuis la rue jusqu'à la salle d'attente, la salle de consultation et les toilettes si vous proposez l'accès à votre patientèle.

 

En cas de reprise de cabinet, procurez-vous la copie du dossier Adhap de votre prédécesseur.

 

Profitez de tarifs avantageux pour réaliser un audit de conformité ERP/PMR en adhérant gratuitement à Envolib Achats.

 

 

FAUT-IL ETRE PROPRIETAIRE OU LOCATAIRE ?

 

Pour garantir la pérennité de votre exercice dans les lieux, nous vous préconisons vivement d'être propriétaire.

Il est possible d'être propriétaire en nom propre ou par le biais d'une société. L'acquisition du local par une Société Civile Immobilière (SCI) qui loue le local au praticien est une technique privilégiée d'organisation du patrimoine.

 

A l'inverse, nous ne recommandons pas, d'être locataire. La situation du locataire est plus précaire du fait de l'absence de protection juridique lors du renouvellement du bail professionnel.

 

En étant propriétaire, le praticien jouit de garanties (garantie de maintien dans les lieux, garantie contre la liberté de réévaluation des loyers en fin de bail…) tout en se constituant une protection patrimoniale (assurance-vie sur l'emprunt, patrimoine à l'échéance de l'emprunt…) et, pourquoi pas, un futur complément de retraite.

 

Nous avons développé un partenariat avec une entreprise nationale de conseil patrimonial permettant de préparer sa retraite, investir à titre personnel et/ou professionnel, épargner, tout en optimisant sa fiscalité et profiter de mécanisme de défiscalisation.

Profitez de ce partenariat en adhérant gratuitement à Envolib Achats.

 

 

FOCUS SUR LES TYPES DE BAUX

 

En devenant propriétaire, via une Société Civile Immobilière par exemple, vous deviendrez locataire de la SCI (votre activité de médecin libéral) et devrez établir un bail de location entre la SCI et le médecin. 

 

Vous pourrez être confronté à 2 types de baux :

 

Local exclusivement à usage professionnel : Bail professionnel (Option pour le bail commercial possible).

Local mixte (d'usage à la fois professionnel et d'habitation principale) : Bail d'habitation.

 

Un écrit est toujours recommandé. Il est même obligatoire si le bail porte sur des locaux exclusivement à usage professionnel.

 

=> BAIL PROFESSIONNEL

Durée minimale : 6 ans.

Loyers : librement fixés.

Arrivée du bail à son terme : Préavis de 6 mois pour le propriétaire.

Réévaluation libre des loyers.

 

=> BAIL COMMERCIAL

Durée minimale : 9 ans.

Loyers : librement fixés.

Arrivée du bail à son terme : droit de résiliation tous les 3 ans pour le locataire ou si retraite ou invalidité.

Augmentation du loyer limitée (valeur locative indicielle). Le bail est cessible.

La sous-location est interdite, sauf stipulation bail ou accord du propriétaire.

 

=> BAIL MIXTE

Durée minimale : 3 ans ou 6 ans (bailleur personne physique ou morale).

Loyers : librement fixés.

Arrivée à son terme : préavis de 6 mois du propriétaire.

Refus de renouvellement du bail seulement pour habiter, le vendre ou un motif légitime et sérieux.

 

Un avocat peut vous aider à réaliser un bail adapté à chaque situation et ainsi protéger vos intérêts en cas de difficulté.

 

Nous avons développé un partenariat avec plusieurs cabinets d'avocats de différentes spécialités.

Profitez de ce partenariat en adhérant gratuitement à Envolib Achats.

 

 

 

Pourquoi acheter son cabinet en SCI ?

 

Vous avez décidé d’acquérir votre cabinet plutôt que de le louer pour une ou plusieurs des raisons listées dans l'article : Faut-il acheter ou louer son local professionnel ?

 

Pour l’activité d’un professionnel de santé en libéral, l’investissement est en effet très souvent justifié. Pour autant, la mise au point d’une stratégie juridique et financière d’acquisition est à réaliser pour que cet investissement immobilier soit en cohérence avec votre activité professionnelle et votre sphère privée.

Sachez que nos équipes sont là pour vous conseiller et vous accompagner pour faire les bons choix.

 

 

Comment acheter son local professionnel ?

Il existe 3 manières d’acquérir son cabinet :

  • En affectant ce bien au patrimoine privé. Dans ce cas, la conservation des murs dans le patrimoine personnel prive le professionnel de la déduction des amortissements et des intérêts d'emprunt.

  • En l'affectant à l’actif professionnel. Cela permet de déduire des bénéfices les intérêts d'emprunt et les amortissements, les droits d'enregistrement sur les murs anciens (ou de récupérer la TVA sur les murs neufs par le biais des amortissements), la taxe foncière, et elle soumet la vente ultérieure au régime des plus-values professionnelles.

  • Par une société civile immobilière (SCI). L'écran juridique de la SCI permet d'être en quelque sorte propriétaire et locataire des locaux et de dissocier le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. Ainsi, cette situation peut permettre d’optimiser l’acquisition d’un bien, particulièrement s’il s’agit du cabinet dans lequel le professionnel exerce. A noter qu’une SCI peut prendre différentes formes qu’il convient d’établir selon la situation de chacun des futurs associés pour que cela soit intéressant.

 

Mais c'est quoi une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une société créée entre plusieurs personnes pour la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers, par exemple pour un investisseur locatif.
Par exemple, une SCI peut être constituée par un médecin et au moins un autre associé (inclure un ou plusieurs membres de sa famille, un ou plusieurs autres professionnels de santé). La SCI acquiert un bien qu'elle louera au(x) professionnels de santé qui deviennent locataires.

 

 

Les avantages d'une SCI

  • Le taux d'endettement sur les revenus personnels ne s'applique pas

  • Simplifie l’achat à plusieurs et permet de rédiger des statuts personnalisés

  • Idéal pour préparer sa retraite, et potentiellement la transmission

  • Permet d'éviter l'indivision

  • Optimise la fiscalité sur les donations immobilières

  • Flexibilité dans la rédaction des statut pour s'adapter à chaque situation

Les inconvénients d'une SCI

  • Responsabilités des associés identiques à des emprunts personnels

  • Formalités administratives et paperasse

 

 

N'hésitez pas à nous consulter pour obtenir des informations personnalisées.

 

Accessibilité du local

 

Dans le cadre de la réglementation relative au respect des normes d’accessibilité (Loi du 11 février 2005), Envolib vous aide à être en conformité.

L'accessibilité des locaux pour les Personnes à Mobilité Réduite (PMR) nécessitent une attention toute particulière, principalement au moment du choix de son futur cabinet.

 

 

Le contexte légal

 

La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées a renforcé l’obligation d’aménagement des bâtiments recevant du public, afin de permettre l’accès et la circulation de toutes les personnes handicapées, quelles que soient leurs difficultés.

Par personnes handicapées il convient d’inclure tous les types de handicap :

  • auditif : perte partielle ou totale de la capacité à entendre les sons de l'environnement. => Repérage visuel nécessaire (contrastes, qualité d'éclairage)
  • moteur : tous les troubles pouvant entraîner une atteinte partielle ou totale de la motricité. => Exigences spatiales et nécessité d'aménager les escaliers
  • mental : déficit et dysfonctionnement cognitif. => Signalisation facilement compréhensible
  • visuel : acuité visuelle faible (voire inférieur à 1/20 pour le meilleur oeil après correction) => Existence de repérage

L’accessibilité de tous les établissements accueillant du public devait être effective au plus tard le 1er janvier 2015.

Depuis, il convient d'adresser un courrier précisant la conformité du local d'exercice avec son usage et sa fréquentation. A défaut de conformité, il est nécessaire d'adresser un courrier précisant les non-conformités, les moyens que vous mettez ou que vous allez mettre en oeuvre pour les lever ou les incapacités justifiées à les traiter.

 

 

Et pour les professionnels de santé ?

 

Les locaux des professionnels de santé sont donc concernés. Mais le législateur a souhaité que l’effort de mise en accessibilité soit adapté à la taille des établissements.

Il existe 5 catégories d'ERP (Etablissements Recevant du Public), définies par les seuils suivants :

  • 1re catégorie : ERP accueillant plus de 1 500 personnes
  • 2e catégorie : plus de 700 personnes
  • 3e catégorie : plus de 300 personnes
  • 4e catégorie : moins de 300 personnes et au-dessus d’un seuil variable selon le type d’ERP
  • 5e catégorie : en dessous de ce seuil variable

L'immense majorité des ERP pour les professions libérales (médicales et paramédicales) appartiennent donc à la 5ème catégorie, qui bénéficient d'une législation "allégée".

En effet, les ERP de 5ème catégorie n’ont pas l’obligation de répondre aux normes d’accessibilité sur la totalité de l’espace recevant du public. Toutefois, ils ont l’obligation d’offrir l’ensemble des prestations en vue desquelles l’établissement est conçu sur une partie du bâtiment ou de l’installation accessible.

 

 

Les sanctions et dérogations possibles

 

Il existe des dérogations dans diverses situations : 

 

1) En cas d’impossibilité technique résultant de l’environnement du bâtiment 
2) Pour des motifs liés à la conservation du patrimoine architectural
3) En cas de conséquences excessives sur l’activité de l’établissement 

 

En cas de non-respect des obligations d'accessibilité, le risque encouru est une amende de 45.000 € d'après le Code de la construction et de l'habitation

    

 

Quels sont les points à vérifier pour un cabinet médical ?

  

Pour traiter ce sujet important, nous vous conseillons de faire réaliser un audit d'accessibilité depuis l'accès du bâtiment dans la rue jusqu'aux différentes pièces de votre cabinet (salle d'attente, toilettes, salle de consultation).
Un audit permettra de définir avec précision ce qui est conforme et ce qui ne l'est pas, proposera des solutions pertinentes pour la mise en conformité avec des données chiffrées et un planning possible de traitement dans le temps. Un accompagnement auprès d'une copropriété pourrait également s'avérer judicieux.
 
Au travers de notre service Envolib Achats, nous avons développé une offre spécifique avec un partenaire indépendant.
Ce partenaire, expert reconnu de l'accessibilité, est en mesure de réaliser un audit répondant spécifiquement aux besoins d'un cabinet médical à un tarif très intéressant.
Consultez-nous pour en savoir plus et adhérez à Envolib Achats pour profiter d'avantages exclusifs. 

  

 

Pour plus d’informations sur le sujet, vous pouvez aussi télécharger le Guide réussir son accessibilité de l'Ordre des Médecins : réussir son accessibilité

 

 

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Témoignages
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    "J'ai découvert Envolib sur Facebook et c'est tombé à pic. Je devais reprendre une activité professionnelle après un break et j'étais un peu perdue. Il m'ont aidé à prendre du recul, choisir ma voie et faire les démarches. Ils m'ont enlevé une épine du pied et ça m'a complètement libérée. Merci."
    Marine V.
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    "Aux petits soins, l'équipe a su m'accompagner pour mon projet. Ils se sont occupés de toutes les démarches pour trouver les meilleurs partenaires et je bénéficie de tarifs incontournables sans avoir fait le moindre effort de négociation. Mon inquiétude était l'évolution du système de santé. Envolib assure la veille des changements pour moi et m'averti si besoin. Je suis aujourd'hui sereine et j'ai du temps pour mes "réelles" activités. Merci d'exister !"
    Pauline B.
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    "J'ai fait quelques rempla en 2018 et je ne savais pas comment remplir ma déclaration d'impôts et d'Urssaf. J'ai appelé Envolib et ils m'ont tout expliqué, on l'a même fait ensemble. Trop bien !"
    Mélanie
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    "Merci pour cette soirée sur le thème de l'installation, c'était très intéressant avec des infos hyper concrètes sur la création d'un cabinet. C'était appréciable aussi d'avoir pu poser toutes nos questions en direct aux professionnels présents sur les assurances, le financement, la protection sociale... Ça aide à se projeter dans sa future pratique !"
    Lise
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    "Grâce à Envolib Achats j’ai fait beaucoup d'économies et je suis plus sereine. J’ai revu mes assurances et ma prévoyance, je commande aussi mon matériel médical et la papeterie, c’est simple et efficace, au top ! "
    Anne J.
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    "Je voulais m’installer en libéral mais j’étais perdue. Je ne savais même pas quoi poser comme questions pour la Carmf, l’Urssaf, la Cpam,... J’ai rencontré Envolib lors d’une journée sur l’installation qui m’a tout expliqué simplement et m’a accompagné ensuite dans les démarches. Merci pour votre aide !"
    Julie L.
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    Alix R.